Les plus-values immobilières sont en principe exonérées si le bien cédé constitue la résidence principale du cédant au moment de la vente.

Si le bien vendu doit en principe être la résidence principale au jour de la cession, la doctrine précise que l’exonération s’applique en cas de départ des propriétaires au moment de la mise en vente si la cession intervient dans un délai « normal ».

La loi prévoit qu’une telle exonération s’applique aussi, sous conditions, à l’ancienne résidence principale de personnes désormais résidentes d’un EHPAD. Dans ce cas précis, il faut notamment que le logement soit vendu dans un délai fixe de 2 ans à compter de l’entrée dans l’établissement.

Confrontée à une situation qui ne pouvait relever de l’exonération spéciale pour les résidents d’EHPAD le délai de 2 ans ayant été dépassé, la Cour administrative d’appel de Lyon a, dans une décision du 3 avril 2025, fait une appréciation du contexte familial tout particulier pour appliquer l’exonération générale prévue pour cession de résidence principale.

Au cas d’espèce, il s’agissait de la résidence principale d’un couple âgé, marié sous un régime communautaire. L’épouse était entrée en EHPAD en 2017 et la vente de la maison (toujours occupée par l’époux) n’était intervenue qu’en 2020, poussant l’administration fiscale à refuser l’exonération pour cession de résidence principale à hauteur de la moitié de la plus-value considérée comme revenant à Madame.

Le Tribunal administratif avait suivi cette argumentation, l’application de l’exonération spécifique aux EHPAD ne pouvant être appliquée à la « quote-part » de Madame dès lors que celle-ci n’occupait plus la maison depuis plus de 2 ans au moment de la vente.  

La Cour casse cette décision pour deux motifs :

• D’abord, dès lors que l’immeuble relevait de la communauté des époux imposée communément, la situation juridique de l’immeuble devait être analysée à l’échelle familiale.
  

• Ensuite et surtout, parce que du fait de l’état de santé de Madame, celle-ci ne pouvait avoir pris part au processus de vente. Les juges font alors une appréciation compréhensive de la situation de Monsieur, tuteur légal de l’enfant majeur du couple, mandataire de son épouse désigné par le juge des tutelles à la fin de l’année 2018, et lui-même atteint de difficultés de santé au cours de l’année 2019 et jugent que :

“M. A doit être regardé, compte tenu des motifs de la cession et du contexte familial et privé particulier qui vient d’être décrit, comme ayant accompli les diligences nécessaires pour mener à bien, en son nom et celui de sa femme, cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de la résidence habituelle de sa femme dans l’EHPAD ”.

Ainsi, c’est au terme d’une motivation factuelle bienveillante et bienvenue que les juges déchargent l’imposition supplémentaire qui avait été mise à la charge du foyer.

L’exonération de l’ancienne résidence principale du cédant hébergé en EHPAD peut être fondée sur le régime spécial, mais également sur le régime général applicable aux cessions de résidences principales en fonction des circonstances de chaque espèce.

CAA de LYON, 5ème chambre, 3 avril 2025, 23LY00048, Inédit au recueil Lebon