Conformément à l’article 761 du CGI, les immeubles doivent être « estimés d’après leur valeur vénale à la date de la transmission ».

Cette règle s’applique aussi bien pour les droits de mutation à titre gratuit que pour l’impôt sur la fortune immobilière (« IFI »), la valeur à retenir étant alors celle au 1er janvier de l’année.

Si la Cour de cassation juge de manière constante qu’il n’est pas permis de prendre en compte des évènements postérieurs au fait générateur de l’impôt pour établir cette valeur vénale, il lui arrive tout de même de devoir le rappeler, tel que dans son arrêt du 19 juin 2024.

En l’espèce, était en cause la valorisation d’un bien immobilier pour les besoins d’une succession. Une première valeur avait été retenue pour établir la valeur dans la déclaration de succession, puis, dans un second temps, les héritiers avaient formulé une réclamation contentieuse afin de modifier à la baisse la valeur déclarée, sur la base d’une vente intervenue un peu moins de 6 mois après le décès. 

La Cour d’appel de Montpellier avait admis la demande des héritiers, aux motifs que :

• Le délai écoulé entre la date du décès et la vente était inférieur à 6 mois ;
• Le bien n’avait subi aucune transformation entre la date du décès et sa vente ultérieure ;
• Le prix effectivement consenti constituait une référence objective pour déterminer la valeur vénale réelle.
  

Réaffirmant strictement sa jurisprudence, la Cour de cassation casse et annule cet arrêt.

Elle confirme ainsi qu’il n’est pas permis de se baser sur des éléments postérieurs au fait générateur de l’imposition, même dans le cas d’une vente qui ne serait intervenue que quelques mois après le fait générateur de l’impôt et qui ferait apparaître une discordance évidente de valeurs.  

Cette règle apparaît dans le cas d’espèce défavorable au contribuable, mais le protège en pratique également de toute tentation de l’administration de se baser sur des cessions postérieures à la date du fait générateur de l’impôt.

En particulier, pour l’IFI, dont le fait générateur est le 1^er janvier de l’année d’imposition, cette règle signifie qu’il n’est pas possible de se fonder sur une cession postérieure à cette date pour évaluer les immeubles.

Cour de cassation, Chambre commerciale, 19 juin 2024, n° 22-24.169