L’administration est en droit de réintégrer dans les bases d’imposition du propriétaire, la différence entre la valeur locative normale de son immeuble et le loyer convenu dès lors que celui-ci présente un caractère manifestement anormal.

Selon l’administration fiscale, 3 000 € par mois pour une villa de 300 m² avec vue exceptionnelle sur le golfe de Saint-Tropez et revendue 13 millions d’euros, constitue un loyer anormalement bas !

Dans cette espèce, l’administration fiscale a réévalué le loyer à 17 500 € et réintégré la différence dans les revenus fonciers du gérant de la SCI, à charge du versement d’un supplément d’impôt sur le revenu, cotisations sociales et pénalités de retard.

Cette réintégration qui vient d’être confortée par la CAA de Marseille dans un arrêt rendu le 30 janvier dernier. 

L’administration peut rectifier le revenu déclaré en majorant le prix du loyer du montant de l’avantage consenti par le propriétaire à son locataire si :

• Le loyer est notoirement inférieur à la valeur locative des propriétés données en location,
• Et que le propriétaire n’est pas en mesure de justifier de circonstance indépendante de sa volonté faisant obstacle à la location du bien à un prix normal.

Cette solution est ancienne, et peut également aboutir, lorsque le bien est loué à loyer minoré au profit d’un ascendant au motif d’une aide alimentaire, à l’imposition de l’avantage ainsi conféré entre ses mains (CE, 26 mai 1976, n° 98816).

Lorsque le loyer contractuel est majoré par l’administration, elle retient en principe une valeur locative établie par comparaison avec les loyers pratiqués pour des immeubles analogues, ou par référence à la valeur locative cadastrale.

Mais, en l’absence de comparables sur le marché locatif local (comme tel était le cas ici puisqu’il s’agissait d’une villa de 300 m²), l’administration a procédé à une évaluation par application d’un taux de rendement à la valeur d’acquisition de l’immeuble, résultant en une majoration de presque 400 % de la valeur locative.

CAA Marseille, 3e ch. – formation à 3, 30 janv. 2025, n° 23MA01961