Annoncée en décembre 2024 (lire notre précédent bulletin), la CDHR, supposément temporaire, a été codifiée dans le Code Général des Impôts. Si elle ne s’applique qu’à partir des revenus perçus en 2025, son maniement suscite d’importantes incertitudes pour la gestion du patrimoine des contribuables touchés. Le présent bulletin vise à donner aux professionnels et particuliers concernés les clés de compréhension sur ce mécanisme aux nombreux effets de seuil (1/2). Il sera complété par un second bulletin exposant les effets d’un investissement à effet de levier fiscal sur la CDHR (2/2).

En clair, la CDHR ramène automatiquement à 20 % le taux global d’imposition des contribuables dont l’imposition globale (II) est inférieure à 20 % du revenu fiscal de référence (« RFR ») dépassant certains seuils (I).

I. Les revenus pris en compte dans le Revenu Fiscal de Référence « CDHR »

Rappel du seuil de déclenchement :

La CDHR n’a vocation à s’appliquer qu’aux foyers dont le RFR est supérieur à 250 000 € pour une personne seule et 500 000 € pour un couple imposé communément. 

Le RFR est celui de la CEHR…

Il correspond schématiquement à l’ensemble des revenus imposables perçus au cours de l’année (qu’ils soient soumis au barème de l’impôt ou à prélèvements forfaitaires).

Par exemple, sont ainsi compris (liste non exhaustive) :

• Les plus-values immobilières imposées ;
• Les plus-values de cessions de valeurs mobilières (cessions d’actions) ;
• Les dividendes ;
• Les distributions provenant de Fonds commun de placements à risques ou de capital investissement ; Les produits de bons ou contrats de capitalisation et d’assurance-vie, etc.

… après retraitements :

Certains revenus ne sont pas pris en compte, ou le sont après abattement. On citera, pour les exemples les plus courants :

• Le gain d’acquisition de certaines actions attribuées gratuitement (régime de l’article 80 quaterdecies, I du CGI) ;
• L’abattement de 40 % applicable à certains dividendes ;
• L’abattement sur les plus-values mobilières réalisées par un dirigeant qui part à la retraite.

En revanche, les plus-values de cessions de valeurs mobilières sont retenues avant abattement pour durée de détention (de droit commun ou renforcé).

Le texte prévoit également que les « revenus exceptionnels » ne sont pris en compte que pour le quart de leur montant.

II. Impositions prises en compte pour déterminer le seuil de 20 %

Le seuil d’imposition est calculé en faisant la somme de l’impôt sur le revenu et de la CEHR payés au cours de l’année. Il ne tient donc pas compte des prélèvements sociaux.

L’impôt qui se rapporte à des « revenus exceptionnels » n’est pris en compte que pour le quart de son montant.

Certains RICI sont préservés de l’effet de la CDHR. Le calcul ne tient pas compte de la réduction d’impôt procurée par certains dispositifs, tels que :

• Dons faits par les entreprises ;
• CIR et CICE ;
• Crédit d’impôts famille, etc.

D’autres dispositifs seront impactés à partir de 2026 :

En effet, l’impôt sur le revenu à comparer n’est pris en compte qu’après application d’autres réductions et crédits, tels que :

• Réductions d’impôts immobilières (Scellier, Pinel, Denormandie, Malraux) ;
• Dispositif « Loc’Avantages » ;
• Dépenses en faveur d’aide aux personnes ;
• Investissements forestiers ;
• Souscriptions au capital de sociétés foncières solidaires, ESUS, IR-PME, etc.

Pour 2025, le texte prévoit que ces réductions d’impôts ne seront pas affectées si les « dépenses, souscriptions ou investissements  » sont engagés avant le 31 décembre 2025.

N.B. La notion d’engagement n’est pas définie par le texte.

Fonctionnement :

Ainsi, si la composition du revenu d’un contribuable et les réductions et crédits d’impôts dont il bénéficie aboutissent à ce que celui-ci acquitte un total d’IR et de CEHR inférieur à 20 % de son RFR ainsi défini, il sera soumis à une contribution équivalente à l’écart entre son niveau d’imposition global et 20 % de son RFR.

Par conséquent, le pilotage patrimonial des contribuables qui entrent dans le champ doit répondre à des arbitrages très fins :

• La perception d’un revenu important peut modifier sensiblement la composition du RFR « CDHR » ;
• Un investissement à effet de levier fiscal déjà engagé ou envisagé peut diminuer le RFR (et faire sortir du champ) ou au contraire diminuer l’impôt (et rendre une CDHR exigible).

Quel impact sur les régimes d’investissement immobilier à effet fiscal ? Nous détaillons l’interaction entre la CDHR et ces régimes fiscaux dans un second bulletin (2/2).

Ont participé à ce bulletin :

Marie-Bénédicte Rivière-Pain | Avocat associé sénior

Lucas Thieurmel | Avocat

Axel Bobé | Avocat