Il résulte de la combinaison des articles 260-5° bis, 261 et 271 du CGI que lorsqu’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est acquis en vue de sa revente, la TVA ayant éventuellement grevé le prix d’acquisition n’est pas déductible, sauf exercice, au moment de la revente, de l’option prévu au 5° bis de l’article 260-5°bis du CGI.

Le Conseil d’Etat, dans un arrêt du 27 novembre 2020, confirme la règle selon laquelle un marchand de biens ne peut déduire la TVA grevant l’acquisition d’un immeuble ancien avant sa revente, même si ce dernier est loué en attendant.

En l’espèce, une société marchand de biens a acquis, avec l’intention de les revendre, 24 immeubles achevés depuis plus de cinq ans. Compte tenu de l’option exercée par les vendeurs en application du 5°bis de l’article 260 du CGI, ces acquisitions ont été assujetties à TVA.

A la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a estimé que la TVA ayant grevé ces acquisitions n’était pas immédiatement déductible et a assujetti la société à un rappel de taxe.

Le marchand de biens se prévalait du fait que le bien en cause était, sans attendre la revente, affecté à des opérations taxables du fait de sa mise en location assujettie à TVA.

Le CE a rejette le pourvoi de la société marchand de biens : il considère qu’en l’absence de  lien direct et immédiat entre l’achat des immeubles et l’activité intercalaire de location « la taxe sur la valeur ajoutée acquittée lors de l’acquisition des immeubles ne pouvait être déduite qu’au moment de leur revente en cas d’exercice de l’option prévue au 5° bis de l’article 260 du code général des impôts, et non immédiatement sur la taxe collectée afférente aux loyers perçus dans l’attente de cette revente (…)»

Arrêt du Conseil d’État du 27 novembre 2020, n° 426091