L’article 29 du CGI dispose que le revenu brut des immeubles donnés en location est constitué du montant des recettes brutes de toute natures perçues par le propriétaire.
Ces recettes sont essentiellement constituées des loyers, mais il est également possible pour le bailleur de percevoir des recettes exceptionnelles, notamment des indemnités.

L’article précité mentionne à leur égard qu’elles doivent être intégrées aux revenus fonciers lorsqu’elles servent à financer une charge déductible des revenus fonciers.

Dans notre affaire, un résident fiscal de l’Île de Saint-Martin avait perçu deux indemnités de natures différentes, subissant un traitement opposé dans la solution de la Cour d’appel de Bordeaux.

L’arrêt vise les articles du Code général des impôts de Saint-Martin, mais les dispositions visées sont identiques à celles du Code applicable en métropole.

La première indemnité consistait, selon le contribuable, à compenser la dépréciation du terrain causée par l’octroi d’un droit de passage à une société.
La seconde intervenait quant à elle dans le cadre d’un bail de carrière au terme duquel le locataire devait remettre en état le terrain loué, et s’était engagé à verser une indemnité au bailleur à défaut d’y avoir procédé.

Dans le premier cas, le contribuable estimait que la dépréciation du terrain représentait pour lui une perte non-déductible, conduisant à faire échapper l’indemnité aux revenus fonciers.

Toutefois, cette dépréciation de valeur restait à prouver, la cour d’appel a donc confirmé l’analyse de l’administration qui ne voyait en cette transaction qu’une modalité d’exploitation de sa propriété immobilière. La somme visée n’étant pas une indemnité mais une contrepartie au droit de passage, ce prix était alors imposable au titre des revenus fonciers.

La seconde indemnité visait elle aussi une dépréciation du capital, puisque dans le cadre d’un bail de carrière, l’entreprise locatrice  n’avait pas respecté son engagement de remise en état du site exploité à l’arrêt de l’exploitation et s’était engagée à indemniser le propriétaire du fait de ce défaut de remise en état.

La cour d’appel permit alors au bailleur de ne pas inclure cette somme dans ses revenus fonciers, estimant qu’elle compense une réelle dépréciation du patrimoine, et que l’administration n’a démontré aucune disproportion entre l’indemnité et la dépréciation indemnisée.

En conséquence, la cour d’appel a maintenu la réintégration de l’indemnité versée en contrepartie de la servitude octroyée, mais elle a exclu des revenus imposables l’indemnité versée en réparation de la dépréciation subie par le locataire, du fait du défaut de remise en état de son terrain.

La frontière entre indemnité de dépréciation du capital (non imposable) et indemnité imposable car assimilable à un produit attaché à la propriété est donc une question de fait sous le contrôle du juge. La dépréciation doit être justifiée et la qualification donnée par les parties à l’indemnité ne suffit pas.

CAA de Bordeaux, 7^ème chambre, 6 mai 2021, 19BX01456