Pour bénéficier du régime Pinel, les contribuables doivent donner leur bien en location à un locataire qui y fixe sa résidence principale. L’absence de respect de cette condition entraine normalement une remise en cause de la réduction d’impôt sur toute la période.

Un arrêt récent de la CAA de Paris confirme le caractère objectif de cette obligation : il ne suffit pas de conclure un bail à usage de résidence principale pour que la condition soit remplie. Il faut que le locataire occupe effectivement le bien en tant que résidence principale et le propriétaire ne peut se prévaloir de son ignorance de la situation de fait relative à l’occupation (cf. sur ce point notre bulletin).

Il existe néanmoins une tolérance administrative en cas de non-respect de cette condition d’occupation à titre de résidence principale, tolérance qui était invoquée par le contribuable devant la cour.

La Cour administrative d’appel rappelle que ce tempérament permet seulement de bénéficier à nouveau de la réduction d’impôt une fois l’immeuble réaffecté à une résidence principale.

La doctrine administrative admet de limiter la remise en cause de la réduction d’impôt à la seule période au cours de laquelle la condition n’est pas remplie, à condition que le bailleur accomplisse les diligences concrètes pour que son local soit réaffecté à usage de résidence principale d’un locataire.

Au cas particulier, les contribuables avaient découvert, à l’occasion de l’émission d’une proposition de rectification par l’administration en mars 2019, que leur locataire en place depuis 2015 n’occupait l’appartement qu’à titre de résidence secondaire.

Les requérants sollicitaient l’application de la tolérance, dès lors qu’ils avaient, immédiatement après la réception du courrier, entrepris une procédure d’expulsion pour remettre leur appartement à la location à usage de résidence principale.

L’arrêt rejette logiquement l’application de la tolérance aux contribuables qui la sollicitaient pour les années 2016 et 2017 au double motif que :

• Les diligences en vue d’une réaffectation du bien à usage de résidence principale n’avaient été entreprises qu’à compter de l’année 2019 (après la proposition de rectification) ;
• Dès lors que le bien n’avait pas été occupé à usage de résidence principale par leur locataire sur les années concernées, la tolérance ne pouvait de toute façon pas être appliquée.

En effet cette tolérance ne permet pas au propriétaire de bénéficier de l’avantage fiscal tant que la condition relative à l’affectation des locaux n’est pas remplie. En revanche, elle lui permet de bénéficier de la réduction d’impôt à partir de la date à laquelle les conditions d’application du dispositif, et notamment celle tenant à l’affectation à l’habitation principale du locataire, sont à nouveau remplies. La remise en cause de la réduction d’impôt est ainsi limitée à la seule période au cours de laquelle la condition n’a pas été respectée.

Il y a donc un enjeu important de s’assurer de l’affectation concrète du logement par le locataire en résidence principale, les contrôles s’étant accentués depuis la mise en place des déclarations « Mes biens immobiliers » et l’exonération de la taxe d’habitation sur les résidences principales.

CAA Paris, 9e ch., 17 janv. 2025, n° 23PA05004