Depuis la loi de finances rectificative de 2012, l’article 13-5 du CGI prévoit que le produit résultant de la première cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire est imposable, non plus comme une plus-value mais « dans la catégorie des revenus à laquelle se rattache le bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d’être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l’usufruit cédé ».

Cette disposition ne s’applique qu’aux premières cessions d’usufruit temporaire et ce, uniquement lorsqu’elles sont intervenues après le 14 novembre 2012.

Très concrètement, en cas de cessions successives :

• L’acquéreur d’un usufruit temporaire qui le céderait à un tiers ne relèverait pas de 13-5 ;
• En revanche, le propriétaire qui recouvre la pleine propriété de son bien après l’expiration du premier usufruit temporaire relèverait de l’article 13-5 en cas de nouvelle cession.

Dans une décision du 9 novembre 2023, la Cour administrative d’appel de Nancy a eu à se prononcer sur la question d’une « prorogation » d’un usufruit temporaire consenti avant la création du régime de l’article 13-5 du CGI.

Au cas d’espèce, une SCI à l’IR avait cédé à une SARL un usufruit temporaire sur un ensemble immobilier pour une durée de onze ans à compter de 2004 (expirant le 31 août 2015). Le 26 août 2015, les deux sociétés ont convenu de proroger cet usufruit temporaire à compter du 1^er septembre 2015 pour une durée de 6 années supplémentaires et ce à titre onéreux.

Le contribuable n’analysant pas cette « prorogation » comme une première cession d’usufruit temporaire, avait déclaré le prix au titre du régime d’imposition des plus-values des particuliers.

Mais la Cour administrative d’appel confirme l’analyse de l’administration et assimile la prorogation à une première cession d’usufruit temporaire intervenue postérieurement à l’entrée en vigueur du nouveau texte dans la mesure où l’usufruit temporaire s’était éteint le 31 août 2015 et que la « prorogation » ne commençait à courir que le 1^er septembre 2015, « soit à une date à laquelle l’usufruit cédé temporairement avait pris fin et à laquelle la SCI Tam-Tam aurait dû recouvrer la libre disposition et l’entière propriété de son bien ».

La Cour ne dit pas si la solution aurait été ou non différente dans l’hypothèse d’une prorogation faite avant l’extinction du premier usufruit. Reste que la « prorogation » après extinction du premier usufruit est particulièrement coûteuse : au lieu d’être imposée comme plus-value immobilière, elle entre en tant que revenus fonciers dans l’imposition de l’année du contribuable.

CAA de Nancy, 9 novembre 2023 n°21NC00702