Les plus-values de cession de titres de participation détenus depuis plus de deux ans sont exonérées, à l’exception d’une quote-part pour frais et charges de 12 % de la plus-value brute (CGI, art. 219 I quinquies a). Or, les cessions de titres de participation de sociétés à prépondérance immobilière (SPI) non cotées sont exclues de ce régime de faveur et sont imposées comme un résultat de l’exercice au taux d’IS de droit commun. 

Est une SPI, une société dont l’actif est, au jour de la cession ou à la clôture du dernier exercice précédant cette dernière, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, droits immobiliers ou titres d’autres SPI. N’ont pas à être pris en compte dans ce ratio, les immeubles affectés par l’entreprise à sa propre exploitation.  

Le Conseil d’Etat a récemment précisé cette notion d’immeubles affectés par l’entreprise à sa propre exploitation : les immeubles donnés en location nue par une société dont il s’agit de l’unique activité constituent l’objet même de sa propre activité et ne sont pas considérés comme affectés à son exploitation.  

En l’espèce, une holding a vendu des participations détenues dans trois SNC qui avaient pour activité la construction et l’exploitation d’un centre commercial par la location nue de locaux.  

Après avoir déclaré cette cession sous le régime des PV de cession de titres de SPI, elle a déposé une réclamation contentieuse visant à demander l’exonération de cette PV sur le fondement de l’article 219 I quinquies a du CGI. Elle considérait que les immeubles loués ne devaient pas être pris en compte puisque affectés à l’activité commerciale de location des SNC. Cette réclamation a été rejetée.  

La société a formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt de la CAA s’étant prononcé en faveur de l’administration. 

Le Conseil d’Etat a d’abord rappelé que « les immeubles affectés à l’exploitation s’entendent exclusivement des moyens permanents d’exploitation, à l’exclusion de ceux qui sont l’objet même de cette exploitation ou qui constituent des placements en capitaux ».  

Concernant plus précisément le fait de savoir si les immeubles donnés en location par les SNC étaient l’objet de leur exploitation ou, au contraire, des immeubles affectés à leur exploitation, il a considéré que les immeubles constituaient l’objet même de l’exploitation des filiales de sorte qu’ils devaient être pris en compte pour déterminer si ces sociétés étaient à prépondérance immobilière. En réalité, les immeubles sont affectés à l’exploitation des locataires et non à celle de la société propriétaire les mettant en location. 

Dès lors, les plus-values devaient être soumises au taux d’IS de droit commun. 

Ces précisions se rapprochent de celles faites par la doctrine administrative sur la notion de moyens permanents d’exploitation (BOI-RFPI-SPI-10-20 § 100). 

Conseil d’Etat, 29 septembre 2023, n° 469788