Pour rappel, l’article 150 U du CGI prévoit des exonérations d’impôt sur la plus-value immobilière. Outre la règle de non-imposition lors de la cession d’une résidence principale, le texte exonère également la plus-value réalisée « au titre de la première cession d’un logement, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires au sens du 3° si leur cession est simultanée à celle dudit logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession ».

Or, la Cour administrative d’appel de Marseille a pu juger, à l’occasion d’un arrêt rendu le 22 avril 2021, que des terrains à bâtir vendus séparément mais concomitamment à un immeuble exonéré, ne constituaient pas des dépendances immédiates et nécessaires au sens du texte précité.

En l’espèce, le propriétaire d’un ensemble immobilier avait divisé puis vendu deux ensembles immobiliers distincts à un promoteur. Un premier lot, une maison d’habitation, et un second lot composé de plusieurs parcelles de terrains à bâtir. L’administration avait alors refusé l’application de l’exonération de plus-value immobilière pour la plupart des terrains, estimant qu’excepté les parties qui étaient effectivement grevées de servitudes de passage, ils ne constituaient pas des dépendances immédiates et nécessaires.

La Cour administrative d’appel balaie l’argumentation du vendeur, lequel avançait notamment que les deux lots avaient toujours été réunis et qu’ils n’avaient été divisés qu’à l’occasion de la vente. Certains terrains à bâtir étaient, en outre, liées à la maison principale s’agissant de l’alimentation en eau et en électricité, ainsi que pour l’évacuation des eaux usées. Au surplus, les actes de cession précisaient bien le caractère indissociable des différents terrains.

Mais, les juges relèvent que « les actes de cession des parcelles en litige portaient sur des parcelles de terrain à bâtir, pour lesquelles l’acquéreur a déclaré que le terrain acquis est destiné à la construction d’un lotissement à usage d’habitation et disposant d’un accès distinct et indépendant de la maison d’habitation ».

L’arrêt expose que « M. A… ne produit aucun élément de nature à établir que les parcelles en cause seraient enclavées et constitueraient des dépendances immédiates et nécessaires de la maison d’habitation ». Dès lors, l’exonération de l’article 150-U du CGI n’avait pas vocation à s’appliquer.

CAA Marseille, 22 avril 2021, n°19MA00832