Est qualifié de marchand de biens toute personne physique ou morale qui réalise des opérations d’achat-revente d’immeubles de manière habituelle avec une intention spéculative.

D’un point de vue fiscal, les bénéfices tirés de cette activité sont imposés dans la catégorie des BIC (article 35-1-1 du CGI) et assujettis à la TVA.

Il est possible d’échapper à cette qualification lorsque le revendeur parvient à établir :

• soit que les immeubles qu’il a vendus avaient été acquis pour satisfaire des besoins personnels ou familiaux et, de ce fait, que leur vente relevait de la simple gestion de son patrimoine personnel ;
• soit que les immeubles en cause constituaient sa résidence principale.

Deux décisions de cours administratives d’appel (Versailles et Nantes) rappellent qu’en matière de requalification marchand de biens ou d’exonération liée à la résidence principale, tout est une question de preuve.

Dans la première affaire (CAA de Versailles 07/12/2021 n°19VE03989), un couple a acquis, au cours d’une période vérifiée allant de 2009 à 2014 :

• un hangar pour un montant de 185 000 euros qu’ils ont transformé en maison d’habitation de 119 m² et revendue 2 ans après pour un montant de 499 000 euros ;
• un terrain à bâtir au prix de 286 000 euros, revendu 1 an et demi plus tard au prix de 894 896 euros, après construction d’une maison d’habitation ;
• une maison pour la somme de 380 000 euros, revendue 1 an et demi après ;
• un terrain à bâtir sur lequel ils ont fait édifier deux maisons d’habitation, revendues 2 ans après pour un montant global de 1 096 000 euros ;
• une maison d’habitation au prix de 350 000 euros dont ils ont fait deux lots, l’un comprenant la maison déjà construite revendue un an plus tard après des travaux d’agrandissement pour un montant de 522 000 euros, l’autre composé d’une maison neuve qui leur appartient toujours ;
• Un terrain à bâtir pour un montant de 295 000 euros, divisé en deux lots, l’un revendu en tant que terrain à bâtir un an après, pour un montant de 122 260 euros, l’autre ayant servi de terrain d’assiette à la construction d’une maison individuelle revendue 4 ans plus tard au prix de 714 600 euros.

Au regard du nombre d’opérations immobilières réalisées sur une courte période, dont deux divisions parcellaires, et compte tenu de l’importance des plus-values réalisées, l’administration fiscale avait considéré que le couple avait, soit directement, soit par l’intermédiaire de leur société, exercé une activité professionnelle de marchands de bien passible des impôts commerciaux.

Le couple se défendait en arguant du fait qu’ils avaient successivement occupé, à titre de résidence principale, les différents logements qu’ils ont acquis puis revendus, ce qui n’était pas contesté par les impôts.

Pour la CAA, l’activité de marchand de biens n’est pas caractérisée et « si la succession de ces opérations dans un bref laps de temps aurait été susceptible de motiver la mise en œuvre d’une procédure d’abus de droit, l’occupation à titre de résidence principale des immeubles à la date de leur revente fait obstacle à ce que ces biens soient regardés comme appartenant au patrimoine professionnel d’un marchand de biens. »

En revanche dans la seconde affaire (CAA de Nantes 21/10/2021 n°0NT00957), l’administration fiscale avait requalifié un contribuable en marchand de biens et imposé le profit en tant que tel, malgré l’occupation à titre de résidence principale opposée par ce dernier.

La CAA a estimé que le bien en cause ne constituait pas sa résidence principale en se fondant sur plusieurs indices (une assignation du contribuable devant un TGI et deux contraventions au code de la route notamment).

Pour confirmer la requalification en marchand de bien du contribuable, elle se base en outre sur les indices suivants :

• auparavant le contribuable a acheté un autre immeuble puis l’a revendu 18 mois plus tard, après travaux, lui permettant ainsi de réaliser une plus-value égale à quatre fois son prix d’acquisition ;
• le bien en litige a été revendu en 2013 pour 290 000 euros alors le contribuable l’avait acheté 38 000 euros en 2007 ;
• le contribuable n’exerce aucune autre activité professionnelle et a déclaré exercer une activité de marchand de biens auprès d’un huissier de justice.

CAA de Versailles 07/12/2021 n°19VE03989 ; CAA de Nantes 21/10/2021 n°0NT00957