En matière de revenus fonciers, les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont jamais déductibles. Des travaux d’aménagement interne, quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s’ils affectent notablement le gros œuvre ou s’il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable.

La qualification de la nature des travaux est à l’origine d’un contentieux fourni et l’administration fiscale se prévaut souvent, pour faire obstacle à la déduction, d’une opération générale dont elle déduit le rejet de la globalité des travaux pour un motif d’indissociabilité.

C’est sur ce concept d’indissociabilité que le Conseil d’Etat s’est prononcé.

En l’espèce, deux époux avaient acquis par l’intermédiaire de leur SCI un immeuble en 2011 et y avaient effectué d’importants travaux entre 2011 et 2012. Afin de mettre l’immeuble en location, d’autres travaux y ont été effectués entre 2013 et 2014, ces derniers portant sur la réfection des menuiseries, des peintures et de l’isolation.

L’administration fiscale avait remis en cause la déduction des dépenses engagées en 2013 et 2014, au motif que ces travaux étaient indissociables des travails effectués en 2011 et 2012 lesquels avaient porté sur le gros oeuvre.

Le TA de Montpellier et la CAA de Toulouse confirment la position de l’administration.

Le Conseil d’Etat censure cette interprétation en jugeant qu’en « statuant ainsi au seul motif que les travaux de gros œuvre entrepris en 2011 et 2012 avaient rendu possibles des travaux de second œuvre réalisés en 2013 et 2014, sans rechercher si les premiers de ces travaux avaient eux-mêmes la nature de travaux de reconstruction dont les seconds auraient été l’accessoire indissociable, la cour a commis une erreur de droit ».

Dès lors, cette décision impose de justifier préalablement de la qualification de travaux affectant le gros œuvre et de l’indissociabilité des travaux de second œuvre réalisés postérieurement, pour justifier du rejet de ces derniers.

En effet une atteinte au gros œuvre ne permet pas de qualifier automatiquement des travaux de reconstruction.

Conseil d’État, 8ème chambre, 12 mai 2023, 464489