L’activité de marchand de biens consiste à, acheter en vue de les revendre des immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières. Les bénéfices de cette activité relèvent du régime des « BIC » (article 35 I 1° du CGI).
Pour relever de cet article les opérations doivent présenter un caractère habituel et procéder d’une intention spéculative (BOI-BIC-CHAMP-20-10-10 §30).
Dans deux décisions en date du 4 février 2021 la CAA de Marseille précise les critères de qualification d’une telle activité dans le cadre d’une SCI et les conséquences en matière d’IS et de TVA.
Dans la première affaire, une SCI relevant de l’IR s’était livrée en deux ans à quatre opérations d’achat-revente. A la suite d’une vérification de comptabilité (du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014), l’administration avait assujetti ces opérations à l’IS du fait que celle-ci exerçait une activité commerciale de marchand de biens – en contradiction avec sa nature civile – et effectué un rappel de TVA.
Pour qualifier cette activité, l’arrêt relève trois arguments principaux.
-il se base sur la présence des quatre opérations immobilières réalisées en moins de deux ans, déduisant le caractère habituel de ladite activité peu important que 2 de ces biens aient constitué la résidence principale du gérant ;
-il relève que pour chaque opération, la société a procédé à la revente dans les mois suivant l’acquisition et que pour chacune d’entre elles, une plus-value a systématiquement été dégagée. Il en déduit que l’intention spéculative était démontrée au moment de l’acquisition ;
-l’arrêt prend en compte le fait que le gérant de la SCI exerçait lui-même une activité de marchand de biens à titre personnel (via une EURL et une SARL).
L’activité relevant de l’art 35-I du CGI justifiait ainsi un rappel d’IS et de TVA.
Dans le second arrêt, la CAA estime que, pour un bien qui avait été acquis et mis en location 10 années avant d’être démoli (suite au départ du locataire) avec construction de 2 immeubles de 9 lots chacun, la vente de ces lots ne permettait pas de qualifier l’intention spéculative laquelle doit être examinée au moment de l’acquisition et non de la revente. Elle a donc infirmé le redressement initial à l’IS ; en revanche, la cour a pour autant soumis ces cessions à TVA. (cf. sur ce point arrêt du même jour).
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