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Revenus fonciers – L’interruption des travaux et l’absence de location du bien peut entrainer la non-déductibilité des charges foncières

 

En application de l’article 15 II du CGI, les contribuables qui se réservent la jouissance de logements dont ils sont propriétaires ne peuvent pas déduire de leur revenu imposable les charges afférentes à ces logements.

 

Dans le prolongement de cette règle, la CAA de Nantes, par un arrêt en date du 1er avril 2021, rappelle que seuls les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition d’immeubles destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles (combinaison des articles 13, 28, 31 et 156 du CGI).

 

En l’espèce, un couple fait l’acquisition d’une chambre dans un hôtel dans le but de la rénover puis de faire de la location touristique.

Les travaux sont interrompus du fait de la cessation de paiement de la société et de l’ouverture d’une procédure de mise en liquidation.

Parallèlement, le couple déduit de ses revenus fonciers les intérêts de l’emprunt supportés pour l’acquisition de l’immeuble.

 

Le fisc remet en cause cette déduction : il considère que le bien n’ayant jamais été loué, le couple s’en est réservé la jouissance et ne pouvait pas déduire les intérêts des emprunts contractés pour son acquisition.

 

Les époux soutiennent que :

  • L’absence de mise en location est due à l’interruption des travaux ;
  • Ils ont accompli les diligences nécessaires en vue de la location : ils ont engagé plusieurs actions contre le notaire, les assureurs et ont entamé des négociations pour rechercher un nouvel exploitant de l’Hôtel ;
  • Ils ne pouvaient pas se réserver la jouissance de leur bien dès lors que le règlement de copropriété précise que la destination du bâtiment est à usage d’exploitation touristique sans possibilité pour un acquéreur d’en jouir à titre personnel.

 

Toutefois, la CAA estime que les requérants ne justifient pas avoir accompli des diligences suffisantes pour offrir leur bien à la location. Qu’ils doivent donc être regardés « comme s’étant réservé la jouissance de leur bien au regard des dispositions du II de l’article 15 du code général des impôts même s’ils font état du règlement de copropriété qui précise que la destination du bâtiment est à usage d’exploitation touristique sans possibilité pour un acquéreur d’en jouir à titre personnel. »

 

A notre sens cette décision est particulièrement sévère au regard des circonstances et n’est qu’une décision d’espèce. Dans ce type de cas de figure il est toujours très important de pouvoir démontrer toutes les diligences réalisées afin de mettre le bien en location et la jurisprudence a pu souvent admettre qu’une absence de location liée à la mise en cessation de paiement de l’entreprise travaux ne remet pas en cause l’intention locative si le contribuable justifie de démarches.

 

CAA Nantes, 1er avril 2021, n° 19NT03121

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