Par principe, les ventes d’immeubles anciens achevés depuis plus de 5 ans sont exonérées de TVA, quelle que soit la qualité du vendeur et de l’acquéreur. Par exception, l’article 260 5° bis du CGI autorise les assujettis à opter pour l’application de la TVA sur une telle vente.

Cette option doit en principe être exprimée dans l’acte de cession. La Cour administrative d’appel de Lyon précise dans un arrêt récent la forme de cette mention. Pour les juges, une formulation qui indique que la « présente mutation donne lieu au paiement de la TVA » emporte de plein droit application de la TVA sur la vente.

Dans la présente affaire, jugée par la Cour administrative d’appel de Lyon dans un arrêt du 22 septembre, une SCI assujettie à la TVA pour son activité de location immobilière avait vendu un immeuble à une autre société. La vente semblait avoir été placée sous le régime de l’exonération de TVA propre aux cessions d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans, la SCI venderesse n’ayant ni déclaré ni acquitté de TVA à raison de cette opération.

Toutefois, l’administration fiscale a considéré que la mutation avait été soumise à la TVA en raison d’une option contenue à l’acte et a ainsi redressé la société venderesse de la taxe correspondante.

La Cour d’appel administrative, chargée de trancher si l’acte contenait ou non option pour la TVA sur la vente, considère que l’acte « mentionne expressément, dans la partie consacrée à la liquidation des droits, que la ‘’présente mutation donne lieu au paiement de la TVA’’ ».

Les juges relèvent que ne sont pas de nature à remettre en cause cette option :

• la présence d’un engagement de l’acquéreur de produire un immeuble neuf dans les 4 ans de la cession ;
• le fait que l’acte ne mentionne pas le montant de la taxe due (le prix n’ayant vraisemblablement pas été indiqué « hors taxes » ;
• la circonstance que la venderesse n’avait aucun intérêt à souscrire cette option ;
• que l’acte n’ait pas contenu les termes « option » ou « demande ».

Ce nouvel arrêt d’espèce sur les formes de l’option pour l’assujettissement à la TVA d’une vente d’immeuble achevé depuis plus de 5 ans rappelle les contribuables et les notaires à la plus grande prudence quant aux termes de la rédaction de l’acte authentique.

CAA Lyon, 2^e chambre, 22 septembre 2022, n°20LY03000