Il résulte de la combinaison des articles 260-5° bis, 261 et 271 du CGI que lorsqu’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est acquis en vue de sa revente, la TVA ayant éventuellement grevé le prix d’acquisition n’est pas déductible, sauf exercice, au moment de la revente, de l’option prévu au 5° bis de l’article 260-5°bis du CGI.

Le Conseil d’Etat, dans un arrêt du 9 juin 2021, confirme la règle selon laquelle un marchand de biens ne peut déduire la TVA grevant l’acquisition d’un immeuble ancien avant sa revente, même si ce dernier est loué avec TVA en attendant.

En l’espèce, une société marchand de biens a acquis, avec l’intention de le revendre, un immeuble ancien. Compte tenu de l’option exercée par le vendeur en application du 5°bis de l’article 260 du CGI, cette acquisition a été assujettie à TVA.

A la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a estimé que la TVA ayant grevé cette acquisition n’était pas immédiatement déductible et a assujetti la société à un rappel de taxe.

Le marchand de biens se prévalait du fait que le bien en cause était, sans attendre la revente, affecté à des opérations taxables du fait de sa mise en location assujettie à TVA.

Le CE a rejette le pourvoi de la société marchand de biens : il considère qu’en l’absence de  lien direct et immédiat entre l’achat de l’immeuble (acheté en vue de sa revente) et l’activité intercalaire de location « la taxe sur la valeur ajoutée acquittée lors de l’acquisition de cet immeuble ne pouvait être déduite qu’au moment de sa revente en cas d’exercice de l’option prévue au 5° bis de l’article 260 du code général des impôts, et non immédiatement sur la taxe collectée afférente aux loyers perçus dans l’attente de cette revente (…)»

Ainsi, lorsque l’opération porte sur un immeuble achevé depuis plus de 5 ans, la déductibilité de la taxe d’amont ne pourra intervenir qu’au moment de sa revente et sous réserve de l’exercice de l’option pour le régime de la TVA.

CE, 9 juin 2021, n°429498