La location meublée de tourisme de courte durée se situe à la jonction de diverses réglementations : copropriété, changement de destination et d’usage, TVA, Dutreil, IFI etc.

Cet incontournable sujet tient une bonne place dans les colonnes de ce blog : PLF 2024 et parahôtellerie : La réponse du berger à la bergère ; TVA et Parahôtellerie – Quand la durée de location devient décisive pour la qualification de l’activité para hôtelière ; Location meublée et réinvestissement économique en matière d’apport-cession, etc.

• Contexte de la décision :

Dans l’arrêt commenté, plusieurs copropriétaires de lots à usage d’habitation situés à l’étage d’un immeuble avaient confié la gestion de leurs biens à une société de gestion locative. Un copropriétaire avait assigné la société de gestion, le syndicat de copropriété et les copropriétaires, affirmant que l’activité de location constituait, en violation du règlement de copropriété, une activité commerciale.

Les juges du fond avaient alors rejeté la qualification d’activité commerciale, la requérante ne démontrant pas que la société cumulait trois des quatre critères prévus à l’article 261 D du code général des impôts.

La Cour d’appel avait relevé que :

« si la location en meublé est gérée par la société pour les appartements situés au sein de la copropriété et s’exerce pour des locations de courte durée, la fourniture de services annexes tels que le ménage, les transferts vers l’aéroport, la fourniture de petits-déjeuners sont optionnels et ne permettent pas d’apparenter cette exploitation à une activité commerciale ».

La Haute juridiction conforte cette position en énonçant :

« ayant souverainement relevé que l’activité exercée par la société MSC dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale ».

 

Elle y ajoute cependant une précision intéressante en affirmant que la Cour d’appel « a ainsi, abstraction faite de motifs surabondants relatifs au régime fiscal applicable aux revenus dégagés par cette activité, légalement justifié sa décision ».

• Des implications pour le droit fiscal ?

Cet arrêt révèle ainsi la complexité des contours de la définition de l’activité commerciale, alors même que cette qualification a un enjeu significatif dans l’application du dispositif Dutreil.

En effet, le dispositif Dutreil exclut les activités civiles de son champ d’application, limitant ainsi le bénéfice du régime fiscal de faveur aux seules activités commerciales. Ainsi, sont explicitement écartées du champ de l’article 787 B « les activités de location de locaux meublés à usage d’habitation » (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10 §15).

À défaut de précision légale sur les « activités commerciales » concernées, certaines activités comme la para-hôtellerie sont particulièrement difficiles à appréhender.

Par la présente décision rendue sur le terrain du droit civil, la Cour de cassation, qui refuse de se référer au régime fiscal applicable aux revenus tirés de l’activité, rappelle l’incertitude de qualification de ces notions qui revêtent des définitions différentes selon le pan du droit concerné.

Cass. civ., 25 janv. 2024, n°22-21.455