Le prix d’acquisition pris en compte pour le calcul des plus-values immobilières des particuliers répond à la définition de l’article 150 VB du CGI.

Le II de l’article précise que pour les cessions d’immeuble, le prix d’acquisition est majoré des dépenses de travaux de construction, reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration supportées par le vendeur (i) lorsqu’elles n’ont pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’IR (i.e. déduites au titre des revenus fonciers) et (ii) qu’elles ne présentent pas la nature de dépenses locatives.

En l’espèce, le contribuable, dans le cadre d’une cession de parts sociales de SCI, avait majoré le prix d’acquisition des parts du coût des travaux réalisés sur un immeuble détenu par celle-ci en avançant que les travaux n’avaient pas été amortis et n’étaient pas éligibles à un dispositif fiscal d’incitation à l’investissement locatif.

L’administration a remis en cause cette majoration et mis à la charge du contribuable un rappel d’IR (sur la plus-value immobilière) et de prélèvements sociaux. Une cession de parts de SCI ne peut en effet être assimilée à une cession directe d’un bien immobilier.

Dans un arrêt du 31 mars 2021, la CAA de Paris rappelle que dans le cas où un associé cède les parts d’une société à prépondérance immobilière, le résultat de cette opération doit être calculé, pour assurer la neutralité de l’application de la loi fiscale compte tenu du régime spécifique de ces sociétés, en retenant, comme prix d’acquisition de ces parts, leur valeur d’acquisition majorée, d’une part, de la quote-part des bénéfices de cette société revenant à l’associé qui a été ajoutée aux revenus imposés de celui-ci, antérieurement à la cession et, d’autre part, des pertes ayant donné lieu de la part de l’associé à un versement en vue de les combler.

Le prix d’acquisition des parts doit également être majoré de la quote-part des bénéfices de la société revenant à l’associé, qui n’ont pas fait l’objet d’une imposition effective en application d’une disposition par laquelle le législateur a entendu accorder un avantage fiscal définitif.

Cet arrêt n’est que le rappel de la jurisprudence fixée par le Conseil d’État dans son arrêt Quemener (CE 16 février 2000 n° 133296 SA Ets QUEMENER)

La Cour estime donc que l’article 150 VB du CGI n’est applicable qu’en de cession d’immeuble détenu en direct et non de parts sociales d’une SCI peu importe que la réalité et le coût des travaux aient été justifiés et que ceux-ci n’aient pas été amortis.

CAA de Paris, 31 mars 2021, n°20PA01456