Par principe, l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune au moment des faits et de l’impôt sur la fortune immobilière aujourd’hui, est constituée par la valeur nette au 1^er janvier de l’année des biens imposables (CGI, art. 965).

La valeur vénale d’un immeuble peut être déterminée selon plusieurs modalités et en premier lieu par comparaison avec des biens similaires. Il ressort d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que la comparaison ne peut porter que sur des cessions antérieures au fait générateur de l’impôt.

Or, dans un arrêt récent du 5 décembre 2022, la Cour d’appel de Paris en a jugé autrement en admettant que soit pris en compte, pour évaluer un bien exceptionnel et à défaut d’élements de comparaison, le prix mentionné dans un mandat de vente signé 3 ans avant le fait générateur de l’impôt, avec une vente effective intervenue ultérieurement.

En l’espèce, un contribuable détenait un château du XXème siècle classé Monument Historique qu’il occupait à titre de résidence principale.

En avril 2008, il conclut un mandat de vente pour un prix de 28.000.000 d’euros et, pour son IFI 2011,  déclare ce bien pour une valeur de 3.620.000 euros. Le bien est vendu en juin 2011 au prix de 25.000.000 €.

L’administration a considéré, en l’absence de comparatifs avec des cessions de biens similaires au titre des années précédentes, qu’au regard de la cession intervenue en 2011, elle avait pu valablement pu se référer à la valeur figurant au mandat.

La Cour d’Appel de Paris a confirmé la position de l’administration fiscale, estimant que l’administration fiscale était « bien fondée à se baser sur les deux seuls éléments disponibles, à savoir le mandat de vente de 2008 et la vente du 30 juin 2011 au prix de 25 000 000 euros, proche de la valeur figurant sur le mandat de vente au 31 décembre 2010 »

Se pose la question de savoir si ce prix correspond réellement au « prix normal qu’eût accepté de payer un acquéreur quelconque n’ayant pas une raison exceptionnelle de convenance de préférer plus particulièrement le bien litigieux à d’autres similaires » en application de la doctrine administrative (BOI-PAT-ISF-30-50-10, n° 20), étant donné que la vente est intervenue. C’est à cette question qu’aura à répondre la Cour de cassation.

CA Paris, 5 décembre 2022, n°21/03150