L’article 199 novovicies X bis du CGI prévoit un plafonnement des frais et commissions imputées par les intermédiaires au titre d’une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d’impôt Pinel. Le but étant que l’avantage fiscal ne soit pas diminué d’une manière trop importante en raison des frais d’intermédiaires.

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Dans un arrêt du 22 juillet 2020, le CE transmet au Conseil constitutionnel la question de la conformité de cette disposition aux droits et libertés garantis par la Constitution à la demande de la Fédération nationale de l’immobilier et l’Association française de l’immobilier locatif.

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L’article 199 novovicies X bis du CGI a été précisé par l’article 189 de la LF pour 2019 qui prévoit :

• que les frais de vente sont bien pris en compte lorsqu’ils sont internalisés par le promoteur, alors même qu’il ne recourt pas à un intermédiaire externe ;
• que les frais et commissions sont ceux versés par le promoteur ou le vendeur, ainsi que les coûts de commercialisation constatés directement par le promoteur ou le vendeur ;
• que le plafonnement s’applique uniquement aux acquisitions de logements neufs ou en état futur d’achèvement pour lesquels l’acquéreur demande le bénéfice de la réduction d’impôt ;
• qu’une estimation du montant de ces frais et commissions doit être communiquée à l’acquéreur lors de la signature du contrat de réservation du logement, ainsi que dans l’acte authentique, de manière à permettre la vérification effective du respect du plafond relatif aux frais et commissions par rapport au prix du vente ;
• que la sanction, en cas de dépassement du plafond, pèse sur le vendeur, cosignataire de l’acte authentique.

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Le plafond a été fixé par le décret n°2019-1426 du 20 décembre 2019 à 10% du prix de revient, soit le prix d’acquisition augmenté du prix des travaux, du logement en question. Son entrée en vigueur était prévue à compter du 1^er avril 2020.

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Le Conseil d’État considère que « Le moyen tiré de ce qu’elles portent atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution, notamment le principe constitutionnel d’égalité devant la loi en ce qu’elles ne soumettent pas à la règle du plafonnement du montant des frais et commissions le coût des prestations commerciales accomplies sans que le vendeur ait recours à un intermédiaire extérieur, et la liberté d’entreprendre en ce qu’elles conduisent à entraver de manière disproportionnée la libre fixation des tarifs des professionnels, soulève une question présentant un caractère sérieux. Il y a lieu, dès lors, de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité invoquée. »

Arrêt du Conseil d’État du 22 juillet 2020, n°438805